サブリース方式による適正な賃料

Q　サブリース方式による不動産管理会社の賃料はいくらに設定すればよいでしょうか。

A　サブリース方式による賃料は建物の種類・築年数・立地条件・入居率等を考慮して算定しますが、一般の不動産管理会社と同程度の賃料（満室賃料の85%~95%程度）とすることが望ましいと思われます。

⑴　サブリース方式による管理業務の概要

　サブリース方式による場合において不動産管理業者は、借主との転貸借契約における貸主の地位にあり、転貸人として賃貸物件を転借人に転貸して直接賃貸管理を行います。それ故に、サブリース方式による不動産管理業者は、貸主・転借人の双方に対して契約当事者としての責任を負うことになります。

　またサブリース方式による場合において経営上生じる費用の負担者は契約において定める必要がありますが、主なものは下記のようになるものと思われます。

　【建物所有者の負担】　

　　・建物本体の修繕費

　　・建物附属設備、構築物の修繕や維持管理

　【不動産管理業者の負担】

　　・入退去時のクロス、フローリング等の改修リフォーム費用

　　・共用部分の水道光熱費

⑵　不動産管理会社の賃料

　サブリース方式により不動産管理会社が個人貸主に支払う賃料は契約により定めることができます。しかし、その賃料が一般の不動産管理会社の賃料と著しく乖離していると、同族会社等の行為又は計算の否認等の規定により、租税負担を不当に回避する行為として課税当局に否認される可能性があります。

　一般的には、サブリース方式による賃料は主に下記を考慮して算定しますが、満室賃料の85%~95%程度とされることが多いようです。

　・建物の種類

　・築年数

　・立地条件

　・入居率

Point

　不動産管理会社と個人貸主の間で賃料（一括借上料）を算定する場合には、市中の不動産業者の契約条件を参考に決定することが、課税当局とのトラブル回避につながるでしょう。