不動産の確定申告には様々な
検討事項があるため、納税額に差が生じます。
一部屋だけを貸している場合であっても、事業として数多くの不動産を貸している場合であっても、不動産の貸付けから生ずる所得（不動産所得）は原則として確定申告が必要となります。
確定申告をする収入には、毎月継続して生ずる家賃収入の他に、権利金等のような臨時的な収入が含まれるなど不動産所得を算出するうえで総収入金額の把握や必要経費の概念を認識するだけでなく、貸付規模による税務上の取扱いの相違を理解する必要があります。
実務上、不動産の確定申告について下記のような検討事項があります。
所得区分の判定（原則として不動産等の貸付けによる収入は不動産所得となりますが、貸付けの態様により事業所得、雑所得、譲渡所得となるものもあります。）
- 事業的規模か否かの判断
- 収入金額（過去分の家賃値上げ等を含む）の計上時期
- 敷金、保証金等の取扱い
- 必要経費に算入すべき費用の内容
- 家事関連費の取扱い
- 未収家賃の貸倒れ処理
- 家族に支払った地代、給与、借入利息等（青色事業専従者給与の必要経費算入、白色申告者の事業専従者控除等）
- 修繕費の取扱い（資本的支出・修繕費の判断基準）
- 減価償却費の計算方法
- 中古資産の耐用年数の算出
- 青色申告制度
- 不動産所得が赤字の場合の取扱い（損益通算、土地等負債利子の損益通算の制限、純損失の繰越控除等）
- 小規模企業共済等掛金控除の利用の検討
- 将来的な不動産の譲渡、贈与（相続時精算課税制度の選択）の検討
- 将来的な不動産管理会社の設立の検討
これらを理解し検討することで、不動産貸付けに係る税金の合理的な節税が可能となります。また、不動産を長期的に保有することで不動産オーナーの経済的環境が変化するため、効果的な節税対策を維持するには定期的な確定申告書の見直しが必要となります。
税務調査があっても不安にならない
不動産投資の節税対策をおこないます。
税務調査と不動産投資
不動産の有効活用を検討した場合、まず不動産貸付けが想定されます。
そして実際に不動産貸付けをおこなう場合には、どの程度の収益を上げ、資金が手元に残るかを予測・検討する必要があります。また不動産の貸付けから生じる所得は不動産所得として確定申告が必要となります。
したがって、不動産投資を効果的に実施するには、不動産経営・キャッシュフローの考え方・税金等の知識が必要となります。
不動産投資における節税対策の１つとして不動産管理会社の設立があります。
「法人化をして節税を図る。」という言葉はよく聞かれると思います。
またご承知の通り現在の会社法では比較的容易に法人を設立することができます。
それでは、直ちに法人を設立して、不動産経営を法人形態で行うことは正しい選択なのでしょうか。
やはり法人を設立して節税を図り長期的に健全な経営を行うには、事前にしっかりとした計画が必要となりますので、安易に法人を設立するのはお勧めできません。
なぜなら不動産管理会社や不動産保有会社を設立した後に実施される税務調査で、その取引内容等が租税回避行為として否認され、そして更正処分等が下される場合があるからです。
具体的には、不動産管理料の妥当性や役員報酬支給額の妥当性が議論されます。
法人設立以外にも不動産投資には様々な節税対策があるように思いますが、十分な検討をせず自己満足な節税対策を講じても、事後的に税務調査で否認をされれば、その対策は全く意味を成しません。
節税効果の高い有効的な対策を行うには、税法を正しく理解し、税務調査を意識した手続き（契約・申告等）をすることが大切です。
弊所では、法的根拠のない知識を基に実施される対策ではなく、これまでの経験を基に税務調査が実施されても不安にならない不動産投資の節税対策をおこないます。
対象者
- パート・マンション経営で効果的な節税対策を講じたい方
- 節税効果の高いタイミングで法人化をされたい方
- 不動産管理料をいくらにすればよいか不安な方
- 役員報酬額の設定で悩んでいる方
- 不動産管理会社と不動産保有会社のいずれを選択するか検討されている方
- 相続税対策を検討されている方
- 法人設立を含めた資金繰りを検討されている方
- 自分で確定申告をしている不動産賃貸経営者
- 税務調査対応がご自身では不安な方
財産を継続して維持・管理するには
財産を維持・管理していくには「自分の財産は自分で守る」という意思が必要であると考えます。
おこなった行為に対し申告義務が生じるか否かなどの税に対する基本的な知識を持ち合わせていなければ申告自体を失念したり、思わぬところで納税を求められたりすることになります。
また我が国は相続税増税時代を迎え、さらに消費税増税も控えている現在において、個々人の税負担は今後も増加していくものと予想されます。
このような状況の中で、財産を維持・管理していくためには税に関する新しい知識と判断力を習得する必要があると思われます。
さらに、効果的な節税対策は早期に講じる必要があると考える一方で、一度講じたその対策もその後の税制改正の影響やご自身を取り巻く環境の変化によりその効果が低減するとも考えております。
したがって、継続して財産を維持・管理していくためには定期的に財産やその対策の見直しをする必要があると考えております。
したがって、皆様が財産を維持・管理していくには、対策の実施とその効果の検証を繰り返す必要があり、その各々の局面で望ましい意思決定や見直しをしていくためには、継続的に税に関する知識の習得や更新が必要となるということです。
その前提として「自分の財産は自分で守る」という姿勢があり自らで判断するからこそ財産は維持できるものと私は考えております。
より望ましい提案や解決策の提示をご要望の方はお気軽に弊所までご連絡ください。
皆様と二人三脚でその課題に対し望ましい対策を講じ、解決を図りたいと思っております。
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